换颜色
区县/地铁 | 物业类型 | 价格范围

发布:出租 | 求租

发布:出售 | 求购

首页 > 资讯中心 > 微话房产

房价局部疯狂或是一种金融失控现象

作者:邓钢 时间:2016/2/25 15:17:00 来源: 新京报

摘要:目前房地产市场的杠杆购买力形成大致或将呈现这样的递进关系:首付款本金——首付款融资杠杆——首付比例下降后的个人按揭贷款杠杆。新年伊始,上海等一线城市房价 ......

目前房地产市场的杠杆购买力形成大致或将呈现这样的递进关系:首付款本金——首付款融资杠杆——首付比例下降后的个人按揭贷款杠杆。

新年伊始,上海等一线城市房价出现了脱缰式上涨。一些市场机构预测,一线城市房地产住宅库存全部降至十个月以下,其中上海只够卖3.7个月,坊间传闻上海出现隔夜房地产价格涨价70万现象。

不过,大多数人担心的是,这波房地产价格行情究竟能走多远,能否走出2009年的那波让很多人悔不当初的行情?而回答房市问题,首先需探寻目前房地产市场购买力来源及可持续性。

其实,撬动许多城市房地产价格上涨的购买力,类似于2014年下半年至2015年6月的股市,带有明显的杠杆特征。目前看来搅动房市的购买力,大致来源于银行系统和其他非银系统两方面,且都带有较高杠杆率。从央行最新公布的金融数据看,1月份银行系统2.54万亿元的信贷投放,个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷,以及企业置换内保外贷或美元债,是新增贷款的主要投向,而在1月新增的3.42万亿的社会融资规模中,剔除2.54万亿的信贷后,8800余亿的其他社会融资规模中,也有相当部分成为撬动房市的杠杆。

具体梳理,目前房市的杠杆购买力形成大致或将呈现这样的递进关系:首付款本金——首付款融资杠杆——首付比例下降后的个人按揭贷款杠杆。起先,借助楼市新政降低购房首付比例、降低契税和营业税等的影响,筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场,这一迹象迅速被房产中介和房地产开发商捕获,相当部分房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势,通过建议业主加价和毁约,及借助他人和自身的身份资源、借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷等,开始营造需求启动的房地产市场场景,引发部分改善型换房需求等的入场,房价呈现出自我强化的市场预期。

显然,当前许多地方的这波房产行情,相比之前的一大特点就是层层融资杠杆化,即首付贷大量出现,客观上降低了撬动动辄数百万商品房的资金规模筹集难度,而降息和减税等则显著降低了商品房炒作的交易成本和待售费用,使这一轮房市行情带有典型的短期交易型特征。因为从人口结构上看,北上广深自2010年以来的人口净流入增速呈边际递减态势,即真正的接盘侠呈边际递减态势,这反映基于短期交易型行为启动的房地产市场行情,更类似于一种春药式泡沫滋长。而在当前的经济形势下,大量金融资源脱实入虚并不是政府所乐见的,很难获得政策的持续支持,因此这种杠杆撬动的购买力不具有可持续性。

同时,愈发杠杆化的房产行情,将使房地产市场交易成本呈现边际递增特征。首付款融资杠杆的利率相对高于个人按揭贷款的利率,且首付款杠杆融资的期限较短,这增加了交易型房地产市场行情的交易成本。而首付款比例下降与按揭贷款规模的提高,同样增加了房地产市场的交易成本。此外,随着房地产价格在短期交易型行为推动下的上涨,首付款融资和个人按揭贷款的规模也将随房地产价格呈上涨态势,使房地产市场的交易成本呈现边际递增状态。这使得当前短期交易型需求行情持续的时间越长,交易成本和交易过程中的价值耗损就越高,进而带有典型的美国次贷特征。

需要指出的是,房地产价格脱离全要素生产率变化状态而持续走高,将损耗一国和一地经济的潜在增长速度和敞口风险。正常情况下,房地产价格的走势是全要素生产率走势的表征,偏离全要素生产率走势轨迹的房地产价格上涨,对经济和社会是一种泡沫式负担。而倚重不动产投资等支撑经济增长,是一种负和博弈的春药,是存量财富的再分配,并不真正产生经济增加值,药效除却之后必将是肾虚。

因此,当前政府应保持一种清醒的理性,央行应思考在资产荒、经济减速和房地产市场尚未有效出清等背景下,相对宽松货币政策所存在的失控烈度,及如何纾缓资金空转风险。

更多精彩新文尽在地产资讯首页

微博文章

颜色浏览

更多友情连接>>

Copyright 2003-2010 IEfang.com,All Rights Reserved 京ICP证050679号 京公网安备11010502009635号

客服热线:4000-81-2727

爱易(北京)科技发展有限公司