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房企的轻资产“逻辑”

作者:陈禹铭 龚小锋 时间:2017/8/18 16:39:00 来源: 新京报

摘要:轻资产是最近房地产企业所频繁提及的一个词汇。经过了近两年的摸索,这种模式已经不再是一个概念。总体来说,“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢 ......

轻资产是最近房地产企业所频繁提及的一个词汇。经过了近两年的摸索,这种模式已经不再是一个概念。总体来说,“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、房地产物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元房地产金融服务过程中的提成收益。目前,行业内对于究竟什么是轻资产化也已经有了一个比较明晰的定义。不少品牌房地产企业也都纷纷开始进行“轻资产化”的转型尝试……

绿城、朗诗等房地产企业均采用消费品牌溢价,进行代建、代管的轻资产模式。

1 “拿地难”促成房地产企业轻资产化

“不持有房地产的一种经营行为,我们管它叫做‘轻资产模式’。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,现在很多房地产企业都在谈论“轻资产”运营,其实它的本质就是没有资产,只做经营管理。“房地产企业本身往轻资产转其实也是无奈之举,现在土地成本太高,竞争激烈,拿地越来越困难,因此房地产企业才有了做‘轻资产’的必要。”

即使是对于一些资金实力比较强的房地产企业来说,在这样的房地产市场背景下,也在纷纷提前布局“轻资产”。“竞买规则的改变,自持压力的增加,传统开发销售模式面临挑战,租售并举的导向,逐步在城市规划、土地竞买、财政税收等领域落地。这些都在促使房地产开发商转型。”保利房地产集团副总经理余英前段时间也曾公开表示:“根据发达国家的一些经验,最有可能替代房地产开发商的就是资产运营商和房地产基金组织。”

2 轻资产业务呈现多元化

值得注意的是,目前房地产市场的“轻资产化”尚没有一个固定的模式。事实上,各类房地产企业都在积极发挥自身的特色,在轻资产运营的领域进行探索。目前房地产行业内已经形成几种比较成熟的轻资产运营模式。

比如,拥有丰富商业运营经验和基金管理经验的凯德,就探索出一种集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。

凯德集团中国总部首席房地产企业服务官、凯德中国华北区区域总经理陈培进表示:“从项目到基金的结合,能够降低资金成本,提高效率。很多做得好的酒店都是轻资产的方式,是总体提高回报率的方法。因为轻资产只需要投入人力成本,扣完之后收益很高。”

除此之外,还有以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式。比如,一些大型商业地产领域企业做得比较多;以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式;另外还有消费品牌溢价,进行代建、代管的模式。比如绿城、朗诗等均采用过这样的模式。

不过绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军也强调:“目前,房地产行业还是金融属性为核心的一个行业,我们做代建,不能说我们不出钱了,就变成轻资产了,绿城在与资金合作方面做了多元化对接。”

3 轻资产更利于打包上市、对接资本

“相比房地产这种高负债高投入的项目,香港及境外资本市场,更认可轻资产、重运营+金融。”一名地产行业分析师表示,净利润、估值、低债务是这类轻资产概念股的核心卖点,通常地产公司的估值是10倍左右,轻资产公司市盈率有可能达到30倍左右。

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